מכירת חניה ללא מכירת המשרד
מאמר זה נועד לספק מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי.
במבני משרדים ובניינים משותפים, שטחי החניה בדרך כלל צמודים בטאבו ליחידות (לדוגמה: משרד או דירה ספציפיים). לעיתים בעל משרד מעוניין למכור את מקום החניה שברשותו, למשל אם החניה אינה בשימוש או לצורך גיוס הון, מבלי למכור את המשרד עצמו.
חשוב להבין שמכירה כזו אינה עניין של מה בכך, מאחר שהחניה מהווה חלק מן הנכס הרשום של המשרד.
מבחינה חוקית לא ניתן למכור חניה צמודה לכל אדם באופן חופשי: ניתן להעביר חניה רק לבעל נכס אחר באותו הבניין (באשר היא תוצמד לנכס שלו), ולא לאדם חיצוני שאינו בעל זכויות בבניין.
לכן, מכירת חניה בנפרד מחייבת הליך משפטי ומנהלי כדי לנתק את החניה מן המשרד המוכר ולהצמידה לנכס אחר של הרוכש.
הליך העברת ההצמדה (החניה) לנכס אחר
עסקת מכירת חניה צמודה נחשבת עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין.
פירוש הדבר שיש לערוך חוזה מכר בכתב בין הצדדים (גם אם קצר ותמציתי) ולעמוד בכל דרישות החוק למכר מקרקעין.
לאחר חתימת ההסכם, יש לדווח לרשויות המס על העסקה, שכן היא חייבת במיסוי מקרקעין, בדרך כלל המוכר ישלם מס שבח והקונה מס רכישה על פי שווי העסקה.
עסקה מסוג זה אינה נהנית מהפטורים וההקלות של דירת מגורים, אלא ממוסה כנכס מקרקעין "אחר". לדוגמה, כיום מס הרכישה בעסקה כזו הוא בשיעור כ-6% משווי החניה הנמכרת (שיעור אחיד במקום מדרגות מס מדורגות כמו ברכישת דירה יחידה).
יש לבדוק גם אם חלה חבות בהיטל השבחה בעקבות העסקה (למשל במקרה שעליית ערך הנכס קשורה בתוכנית בניין עיר); אם כן, נהוג לקבוע בהסכם המכר שהיטל זה ישולם על ידי המוכר.
בנוסף, ראוי לזכור כי בעתיד, כשתבקשו למכור את החניה שרכשתם, ייתכן שתידרשו לשלם היטל השבחה על עליית הערך שלה החל ממועד רכישתכם.
לאחר סיום שלב החוזה ותשלום המיסים הרלוונטיים, יש להשלים את העברת הרישום של החניה בנכס.
לשם כך חובה להגיש בקשה לתיקון צו הבית המשותף (ולעיתים גם תקנון הבניין) למפקח על רישום המקרקעין.
זהו השלב שבו מתעדכנים הרישומים בטאבו כך שהחניה שהייתה צמודה לנכס המוכר תוצמד מעתה לנכס של הרוכש.
במסגרת הבקשה, יש לצרף את אישורי המיסים (המוכיחים שתשלומי המס בוצעו) וכן אישור מהרשות המקומית על היעדר חובות ארנונה והיטלים.
במקרים רבים יש להיעזר באדריכל או מודד מוסמך על מנת להכין תרשים תשריט בית משותף מתוקן המדגים את השינוי בהצמדת החניה.
שינוי זה הוא טכני ברישום אך מהותי, הוא מפריד את החניה מיחידת המוכר ומחבר אותה כחלק בלתי נפרד מיחידת הקונה.
יש לשים לב שהליך זה דורש גם שיתוף פעולה מצד גורמים נוספים.
אם רשומות הערות אזהרה או משכנתאות על אחד מהנכסים המעורבים (של המוכר או של הקונה), יש לקבל הסכמת בעלי הזכויות הללו (כגון הבנק למשכנתאות) לצורך ביצוע ההעברה.
דרישה זו עלולה לסרבל את ההליך, כיוון שלגורמים אלו אין תמיד תמריץ להגיב במהירות.
כמו כן, בהתאם לחוק, נדרש לפרסם הודעה פומבית על הגשת הבקשה לתיקון צו הבית המשותף, כדי לאפשר לבעלי דירות אחרים בבניין להגיש התנגדות אם יש להם סיבה לכך.
במקרה שמכירת החניה תגרום לכך שלרוכש יהיו יותר משתי חניות צמודות בנכס שלו, ייתכן שנדרש גם אישור מיוחד מוועדת התכנון והבנייה המקומית (בהתאם לסעיף 158א1 לחוק התכנון והבנייה) על חריגה ממגבלת מספר החניות הצמודות ליחידה.
משך ההליך יכול להימשך מספר חודשים טובים, וכולל עבודה מול עורך דין, מודד/אדריכל, רשויות המס, לשכת המפקח על הבתים המשותפים וכן רשויות התכנון במידת הצורך.
לפי הערכות, עלות ביצוע ההליך (שכר טרחת אנשי המקצוע, אגרות והוצאות נלוות) עשויה להגיע לסדר גודל של עשרות אלפי שקלים – לעיתים כ-10-15 אלף ש"ח לכל חניה שמועברת, תלוי במורכבות המקרה.
סכום זה מצטרף למחיר החניה עצמה, ומהווה מרכיב משמעותי שיש לקחת בחשבון (לדוגמה, כ־10% ממחיר חניה טיפוסית באזור השרון, שערכה סביב 100 אלף ש"ח).
מסמכים נדרשים לבדיקת העסקה והשלמתה
טרם יציאה לדרך, מומלץ לאסוף ולבדוק מספר מסמכים חיוניים הקשורים לחניה ולנכס:
- נסח טאבו עדכני – להוכחת בעלותו של המוכר בחניה ולוודא שאין שעבודים או עיקולים בלתי ידועים.
- תעודת זהות של המוכר – לזיהוי ואימות זהות בעל הזכויות הרשומות.
- תשריט הבית המשותף – השרטוט ההנדסי הרשמי של הבניין, בו מסומנת החניה ומספרה. נדרש כדי לוודא איזו חניה בדיוק מוצמדת לנכס, וכדי שניתן יהיה להכין שינויים בתשריט במידת הצורך.
- צו הבית המשותף – המסמך המשפטי המכונן של הבניין, בו מפורטים הצמדות הנכסים (הצו יצוין גם בנסח הטאבו). דרוש כדי להבין את מצב הרישום הנוכחי ומה יש לתקן.
- היתרי הבנייה המקוריים – תוכניות והיתרים שהוגשו לרשות בעת בניית הבניין, בהם מופיעות החניות. מסמכים אלה מסייעים למודד/אדריכל לוודא שהחניה אכן קיימת במציאות ותואמת למה שרשום בטאבו.
איסוף המסמכים הללו ובדיקתם יאפשרו לכם ולגורמי המקצוע לקבל תמונה מלאה על מצב הזכויות וההצמדות, ולהיערך נכון לעסקה.
לאחר עיון במסמכים, ניתן גם לקבל הצעת מחיר מדויקת מעורך דין ומהמודד לביצוע ההליך, כיוון שהעלות תושפע ממורכבות השינויים ומהצורך במסמכים נוספים או אישורים מיוחדים.
השכרת החניה, אלטרנטיבה נוחה?
לאור המורכבות והעלויות שצוינו, ישנם בעלי נכסים הבוחרים לוותר על מכירה פורמלית של החניה ומעדיפים פתרונות חלופיים.
אחת החלופות הפופולריות היא פשוט להשכיר את מקום החניה לגורם אחר (למשל, לשוכר במשרד סמוך או לכל דורש מהאזור).
השכרת חניה אינה דורשת שינויי טאבו או הליכים בירוקרטיים, היא מוסדרת בהסכם שכירות רגיל. באזורים מבוקשים, דמי השכירות לחניה יכולים להגיע לסדר גודל של 500–1,200 ש"ח לחודש, תלוי בצפיפות וברמת הביקוש המקומית. בערים רבות בגוש דן, השכרה חודשית של כ־600 ש"ח אינה נדירה.
במחיר מכירה משוער של כ־100 אלף ש"ח לחניה, מדובר על תשואה שנתית של בערך 6%–7% – שיעור תשואה נאה ביחס לנכסי נדל"ן, ובסיכון נמוך יחסית.
עלויות נלוות לחניה בהשכרה (כגון ארנונה או ועד בית) הן מינימליות, כך שהסיכון במקרה שהחנייה לא מושכרת הוא נמוך.
מאמר זה נועד לספק מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי. בכל מקרה פרטי עשויים להיות נסיבות מיוחדות; לכן, מומלץ להתייעץ עם עורכי דין ואנשי מקצוע הבקיאים בתחום טרם ביצוע עסקה של מכירת חניה או שינוי הצמדות בנכס. כל פעולה צריכה להיעשות לאחר בחינת מכלול ההיבטים המשפטיים, התכנוניים והמיסויים הרלוונטיים למקרה הספציפי.